El presupuesto de la reforma: cómo elaborarlo y comprobarlo

El presupuesto de reforma es algo que muchos consideran una formalidad contable de la empresa y no una herramienta de trabajo del cliente. En realidad, es precisamente el presupuesto lo que determina cuánto costará la reforma y dónde aparecerán sobrecostes inesperados por el camino. Un presupuesto mal elaborado no ahorra tiempo al principio: simplemente traslada todas las discusiones sobre dinero a más adelante, cuando el coste del error es mayor. A continuación, un análisis: de qué se compone el presupuesto, cómo elaborarlo en el orden correcto y qué comprobar antes de firmar.

El presupuesto de la reforma: qué es y para qué sirve

El presupuesto es la relación de trabajos y materiales por partidas, con el volumen y el coste de cada una indicados por separado. No es «una cifra aproximada de la reforma», sino un documento de trabajo con el que comprobar qué incluye exactamente el precio y qué se paga aparte. Sin esa relación, la conversación con la empresa se apoya en la confianza y no en los números, y cualquier desajuste de expectativas aflora ya en la obra.

En la práctica internacional de gestión de proyectos —ya sea la ley Merloni italiana o el RIBA Plan of Work británico— el presupuesto no aparece al principio, sino una vez que el proyecto está terminado. La lógica es sencilla: no se puede calcular con precisión algo que todavía no se ha diseñado. Un presupuesto hecho a ojo antes del proyecto siempre es una estimación «más o menos», no un presupuesto de trabajo.

De qué se compone el presupuesto

Un presupuesto de reforma completo consta de varios apartados obligatorios:

• trabajos de demolición — derribo de tabiques, retirada de escombros, desmontaje de fontanería e instalación eléctrica antiguas;
• obra gris — solera, enlucido, tendido eléctrico y de fontanería, ventilación;
• acabados — suelos, paredes, techos, alicatado, empapelado;
• materiales — separados de la mano de obra, con partidas concretas y no «materiales de gama media»;
• sanitarios y electrodomésticos — si su instalación y conexión entran dentro del alcance de la empresa.

Cada apartado debe desglosarse por partidas, no reducirse a una sola línea de «llave en mano». Qué se esconde en la práctica tras esa fórmula, y por qué por sí sola no protege el presupuesto, se explica en detalle en el artículo qué significa «reforma llave en mano».

Presupuesto por partidas, no una cifra única «llave en mano»

Un presupuesto de una sola línea con el importe total es la principal fuente de conflictos en una reforma. Si el documento no desglosa cuánto cuesta la demolición, cuánto la solera y cuánto el alicatado, el cliente no tiene forma de saber de dónde sale la cifra final ni qué ocurre con esa suma si cambia el volumen de trabajos.

Un presupuesto por partidas resuelve dos problemas a la vez. Primero, permite comparar las propuestas de varias empresas sobre las mismas cifras y no sobre impresiones generales. Segundo, se convierte en la base del control durante la ejecución: cualquier desviación del volumen previsto —por defecto o por exceso— se ve de inmediato, no se descubre solo al final.

El orden correcto: primero el proyecto, después el presupuesto

El presupuesto se calcula a partir de un proyecto ya terminado, no al revés. La distribución define el volumen de demoliciones y obra gris, el esquema eléctrico el número de puntos y los metros de cableado, el proyecto de interiorismo la relación de materiales de acabado. Si el proyecto todavía no existe, el orden de los primeros pasos de la reforma —de la distribución a la elección de la empresa— está explicado en el artículo por dónde empezar la reforma.

El orden inverso —buscar la cuadrilla y el presupuesto antes que el proyecto— casi siempre termina en un recálculo con la obra ya empezada: cambia la distribución, cambian los volúmenes de trabajo y también el presupuesto, pero ya sin posibilidad de comparar propuestas en igualdad de condiciones.

Un margen para imprevistos

Incluso un presupuesto detallado no elimina la necesidad de un margen. En viviendas de segunda mano, la demolición suele revelar lo que no se veía en la visita previa: el estado de la solera, la antigüedad de la instalación eléctrica, defectos ocultos en las tuberías. El margen conviene fijarlo no «a ojo», sino como una partida aparte del presupuesto: así no se pierde entre las demás partidas ni se convierte en una sorpresa desagradable cuando el dinero del alcance principal ya se ha gastado.

Un margen no es señal de que el presupuesto esté mal hecho. Es señal de que es realista: toda reforma, sobre todo en vivienda de segunda mano, tiene un grado de imprevisibilidad, y un presupuesto honesto lo contempla de antemano en lugar de esconderlo tras un «se paga aparte según vaya saliendo».

Cómo comprobar el presupuesto antes de firmar

Antes de firmar el presupuesto y pasar al contrato, conviene comprobar varias cosas:

• coherencia con el proyecto — cada partida del presupuesto debe corresponder al volumen fijado en la documentación del proyecto;
• separación entre mano de obra y materiales — si el coste de los trabajos y de los materiales aparece fundido en una sola suma, no se puede verificar cada parte;
• unidades de medida — metros cuadrados, metros lineales, unidades: sin ellas una partida no se puede comprobar de forma independiente;
• ausencia de formulaciones vagas — «trabajos adicionales según necesidad» sin un procedimiento de aprobación es fuente de sobrecostes futuros.

Un presupuesto que ha pasado esta comprobación se convierte en un anexo del contrato: es precisamente a él al que remiten las cláusulas sobre el pago por fases y la aprobación de trabajos extra. Cómo se construye el resto del contrato alrededor del proyecto y el presupuesto se muestra en el artículo el contrato de reforma.

Lo esencial

El presupuesto de reforma funciona como herramienta real solo cuando está desglosado por partidas, se basa en un proyecto terminado, incluye un margen para imprevistos y se ha comprobado antes de firmar. Un presupuesto así no se limita a fijar un precio: permite controlar el gasto en cada fase y comparar empresas en igualdad de condiciones. Cómo calcular el presupuesto de una reforma y trabajar con el presupuesto en cada fase —del proyecto a la entrega— se explica en el curso «La casa de tus sueños».