Come collaudare i lavori dell’impresa e verbalizzare i difetti

L’errore più costoso del committente avviene l’ultimo giorno dei lavori — quando il proprietario, stanco, firma un verbale «lavori eseguiti, nessuna contestazione», e un mese dopo le piastrelle si crepano sui vuoti, le porte non chiudono più e per l’impresa «la garanzia non si applica». Il collaudo è una procedura e comincia molto prima del verbale finale.

Collaudate per fasi, non alla fine

Nell’edilizia professionale il collaudo intermedio è un punto di controllo obbligatorio: così sono organizzati sia gli appalti pubblici secondo la legge Merloni sia i progetti secondo il RIBA Plan of Work. Per un appartamento sono critici quattro momenti:

• dopo le demolizioni e la costruzione dei tramezzi — geometria, corrispondenza alla pianta;
• dopo impianto elettrico e idraulico, prima di chiudere le pareti — tracce, sezioni, prova di tenuta;
• dopo massetto e intonaco — planarità (staggia da 2 metri), umidità prima delle finiture;
• le finiture — separatamente per ogni tipologia di lavoro.

I lavori nascosti accettati «a parole» non sono più verificabili una volta posate le piastrelle. Chiedete la documentazione fotografica delle tracce con il metro nell’inquadratura: richiede un’ora e salva le pareti dalle demolizioni.

Che cosa portare al collaudo finale

• Contratto e computo — per verificare quantità e tipologie di lavoro voce per voce.
• Il progetto — per verificare geometrie, posizione delle prese, altezze.
• Una staggia o livella da 2 metri, un metro, una torcia — la luce radente rivela le ondulazioni sulle pareti.
• Un elenco dei difetti — annotate tutto per iscritto, stanza per stanza.

Come verbalizzare i difetti

Non firmate un verbale «senza contestazioni» se le contestazioni ci sono. La sequenza corretta è questa:

• redigete un verbale con l’elenco dei difetti — per ciascuno: stanza, descrizione, termine per il ripristino;
• il verbale è firmato da entrambe le parti; il rifiuto dell’impresa di firmare va annotato nel verbale stesso, davanti a testimoni;
• fissate un termine ragionevole per i ripristini e una data per il nuovo collaudo;
• legate il pagamento dell’ultima tranche alla risoluzione dei difetti: è la vostra unica leva reale.

Se il contratto prevedeva una garanzia sui lavori, pretendete che compaia nei documenti finali: tipologia di lavoro, durata, modalità di attivazione. Una garanzia verbale «chiamateci se serve» non vale nulla.

In sintesi

Il collaudo si vince non il giorno del collaudo, ma il giorno della firma del contratto: fasi, criteri di qualità e modalità di verbalizzazione dei difetti vanno scritti prima. Il modello di contratto con l’impresa, le check-list dei collaudi intermedi e l’analisi degli aspetti legali si trovano nel modulo 3 del corso «La casa dei tuoi sogni».